Domanda
Sono socia di una cooperativa edilizia che ha acceso lo scorso ottobre un mutuo a tasso fisso del quale ogni socio pagherà ovviamente la propria quota parte. La cooperativa ha comunicato ai soci le condizioni generali del mutuo, tra le quali compare una penale dell' 8,5% per una eventuale estinzione anticipata, parziale o totale. E' possibile?Mi sembrava che in seguito alla legge Bersani non dovremmo pagare alcuna penale. (Loredana, 16 dicembre)
Risposta a cura del Consiglio Notarile di Milano
Secondo quanto previsto all'articolo 7 della legge 40/2007 (c.d. Decreto Bersani) relativo all'estinzione anticipata dei mutui immobiliari e al divieto di clausole penali: «È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante».
L'articolo prosegue affermando che: «Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto». Inoltre le due disposizioni sopra indicate:
«si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto».
Nel caso di specie, il mutuo stipulato da una cooperativa non sembra rientrare nel campo di applicazione - limitato - della legge sopra riportata. Di conseguenza detto contratto potrà contenere clausole che prevedono una penale per l'estinzione anticipata anche d'importo elevato.
In alcuni casi potrebbe comunque trovare applicazione anche il rimedio previsto dall'art. 1384 c.c. che disciplina la riduzione giudiziale delle penali manifestamente eccessive. Quest'articolo, infatti, dispone che: «La penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento».
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